vivienda tras el divorcio

Vivienda tras el divorcio: ¿y ahora quién paga la hipoteca?

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Estas son las dudas (y las respuestas) más frecuentes sobre QUÉ HACER CON LA VIVIENDA tras el divorcio

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En España se produce un divorcio cada cinco minutos, de los cuales cuatro se resuelven de mutuo acuerdo.

El resto de las disoluciones pasa por proceso judicial que ha de dictaminar, entre otros aspectos, la potestad y la custodia cuando hay hijos menores, el calendario para el disfrute de los niños por parte de los progenitores y la asignación de los gastos en función de si la custodia es o no compartida, entre otros muchos aspectos.

Sin embargo, una sentencia de divorcio rara vez resuelve sobre los bienes patrimoniales gananciales, puesto que este asunto forma parte de otro contencioso diferente.

Por lo tanto, entre otras cuestiones, surge la duda en torno a quién hace frente a la hipoteca de la vivienda tras el divorcio.

El juzgado de familia resolverá sobre los aspectos vinculados a los demandantes y su entorno familiar (incluso a sus mascotas). De manera que tras una separación matrimonial no queda por resolver el otro asunto que más preocupa a la mayoría de los mortales: ¿qué pasa ahora con la vivienda tras el divorcio? ¿Quién paga lo que queda por liquidar de la hipoteca? ¿Y el IBI y el seguro del hogar? Si la sentencia me ha dado el uso y disfrute de la casa con mis hijos: ¿hasta cuándo podré disfrutar de ella? ¿Tendré que abandonar la casa cuando mis hijos sean mayores? ¿Debo seguir amortizando cuotas de la hipoteca si mi ex ha dejado de pagarla? ¿Merece la pena comprar su parte o venderla?

Mil y una dudas surgen cuando existe un bien compartido de cierta cuantía entre dos personas que han dejado de compartir legalmente su vida, una ruptura que en 2016 afectó a 101.294 matrimonios, según los datos disponibles más recientes del INE.

A este centenar de miles hay que añadir aquellas parejas que, sin estar casadas, decidieron poner fin a su relación. Muchas de estas relaciones mantienen el vínculo material a través de una casa de propiedad compartida.

Por ello, resulta especialmente importante conocer las obligaciones a las que los propietarios han de hacer frente ante la vivienda tras el divorcio.

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1. VIVIENDA TRAS EL DIVORCIO: cuando la hipoteca es cosa de dos

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Cuando el matrimonio se celebra en régimen ganancial, el caso más común de adquisición y disfrute de una casa es el de figurar ambos como titulares de una hipoteca y escriturar como propietarios de la misma.

De este modo, tanto uno como otro tienen los mismos derechos y obligaciones sobre la vivienda adquirida, siendo el impago de la cuota de la hipoteca responsabilidad de ambos cónyuges.

Cuando llega la ruptura, y en caso de que no exista una sentencia judicial que diga lo contrario, por defecto esta cuota ha de seguir siendo aportada por los propietarios, teniendo que responder ambos ante ella con todos sus bienes presentes y futuros.

Si una de las dos partes no hace frente a su mitad de la cuota y la otra no suple lo dejado de pagar, el banco ejecutará la hipoteca y la sacará a subasta en el juzgado o en la notaría.

Si nadie puja por ella, que es lo normal últimamente, el banco se la adjudicará a sí mismo, reconociendo cobrado solamente el 60% o el 70%, del valor de tasación y cancelándose todas las cargas posteriores a la hipoteca, incluido el derecho de uso de los niños y el progenitor custodio.

Este caso es más frecuente de lo deseable y puede llegar a crear situaciones de auténtico estrés o angustia ante la posible pérdida de la propiedad.

¿Qué hacer entonces con la vivienda tras el divorcio?

Vender la propiedad o comprar la mitad previa extinción de condominio son las alternativas menos traumáticas y más económicas.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row css=».vc_custom_1536926951558{background-color: #0c6f6e !important;border-radius: 10px !important;}»][vc_column width=»1/3″ css=».vc_custom_1536926715049{margin-bottom: 0px !important;padding-top: 20px !important;padding-bottom: 10px !important;}»][vc_single_image image=»385532164825″ img_size=»full» alignment=»center» onclick=»custom_link» link=»https://italycainmobiliaria.com/valoracion-gratuita-de-inmueble-sevilla/» css=».vc_custom_1536927014052{margin-bottom: 10px !important;}»][/vc_column][vc_column width=»2/3″ css=».vc_custom_1536926596376{padding-top: 20px !important;padding-bottom: 10px !important;}»][vc_empty_space height=»20px»][vc_custom_heading text=»¿Te gustaría valorar tu
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2. LA VENTA DE VIVIENDA tras el divorcio.

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Este de ahora es un buen momento para poner en venta la vivienda. El mercado inmobiliario se está recuperando, y por ello puede resultar una operación ventajosa. Con el importe que se obtenga de esta transacción, seguramente será posible cancelar la hipoteca y dividir las ganancias.

Si cuando compramos nuestra casa en gananciales coincidió con los picos de venta más altos, en plena burbuja inmobiliaria, probablemente el dinero obtenido de la venta no sea suficiente para cancelar toda la deuda con el banco. En este caso, habría que repartir las pérdidas, al igual que antes se hizo con las ganancias, (puedes realizar un cálculo de tus gastos a la hora de vender tu vivienda aquí).

En este punto, también es posible intentar la dación en pago con la entidad financiera que consiste, básicamente, en liquidar lo que queda de deuda con la entrega en propiedad de la vivienda al banco.

Dado que el volumen de inmuebles sometidos a estos procedimientos han ido en aumento en los últimos años, es posible que el banco no esté interesado en engordar más su parque inmobiliario.

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3. COMPRAR LA VIVIENDA TRAS EL DIVORCIO: la extinción de condominio

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Otra alternativa es que una de las partes quiera la propiedad de la vivienda. En este caso, la fórmula más adecuada es la extinción del condominio. Este procedimiento consiste en que una de las partes cede su parte a la otra por una cuantía predeterminada dejando de figurar como propietario de la misma aunque, sin embargo, sigue siendo titular de la hipoteca y, por lo tanto, debe hacer frente a las obligaciones con el banco.

Por lo tanto, tenemos resuelta la propiedad, pero ahora llega al turno de negociar con el banco la eliminación del segundo titular de la hipoteca, algo que reduce las garantías ante el banco (que de dos pagadores pasa a uno). Sin embargo, en estos tiempos de recuperación es algo a lo que cada vez acceden más entidades, aunque para ello haya que negociar los tipos de interés o cualquier otro término con los que el banco amplíe las garantías de cobro.

La extinción de condominio es la opción más económica fiscalmente, o al menos más barata que si la vendiéramos a un tercero.

Esto se debe a que la extinción de condominio tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), aplicando entre un 0,5% y un 1% (según la Comunidad Autónoma) sobre el valor real de los bienes adjudicados, más gastos notariales, en lugar del 6%-7% que se paga si se instrumenta como una compra-venta.

En este punto, la recomendación de los expertos es acudir al banco y solicitar la novación de la hipoteca y, una vez aprobada, llevar a cabo la extinción del condominio, realizando ambos trámites al mismo tiempo ante un notario.

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Puedes resolver algunas de tus dudas sobre como vender tu vivienda (el precio, calcular el pago a hacienda , los gastos derivados de la venta, por que no se vende… y mucho más en nuestra sección de preguntas frecuentes).

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