Preguntas frecuentes generales
Los gastos en una compraventa siempre se pagan según pacto entre las partes, siguiendo generalmente los usos y costumbres del lugar en el que se realiza la operación de compra. En ciudades como Madrid o Barcelona los gastos en muchos casos los paga todos el comprador o el vendedor solo paga la plusvalía municipal, sin embargo, en Sevilla al vender un piso o casa la costumbre es pagar los gastos según Ley, y son poco los casos en los que se hace de distinta manera.
¿Cómo se pagan los gastos según la Ley vigente? Según dicha Ley el vendedor de la vivienda pagará la plusvalía municipal y la matriz de notaría, que corresponde al coste de la escritura original que guarda el Notario en el protocolo y de donde luego salen todas las copias de esta escritura de compraventa. El resto de gastos, es decir, otra parte de la notaría, la inscripción en el registro de la propiedad y los gastos de gestión, si se contratan, serán de cuenta del comprador.
Esta pregunta siempre surge a la hora de vender o comprar una vivienda: ¿quién paga el IBI? Normalmente, paga quien sea propietario de la vivienda a 1 de enero del año natural en curso en el momento de la venta del piso, pero también puede pactarse el pagarlo a medias o de forma proporcional según sean los meses en los que cada uno sea propietario. Ante todas estas posibilidades, ¿qué se puede hacer? Lo habitual es pagarlo a medias pero si no hay un acuerdo tendremos que mirar lo que dice el Tribunal Supremo.
Hay una sentencia del Tribunal Supremo del 15 de junio de 2016 que dice que el IBI se debe pagar de forma proporcional salvo pacto contrario.
Fiscalmente, la Ley dice que el IBI corresponde pagarlo al que sea titular el 1 de enero de ese año. Pero según el Supremo como doctrina jurisprudencial es la siguiente: “en caso de ausencia de pacto en contrario, será que el vendedor que abone el IBI y podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad y por el tiempo que lo sea.”, es decir, que se pagaría en partes proporcionales según el periodo de titularidad.
La cédula de habitabilidad o Licencia de ocupación de una vivienda es un documento que acredita el cumplimiento de los requisitos mínimos para que un espacio físico pueda ser habitado por una persona en cuanto a salubridad, solidez e higiene.
Es un requisito que gestiona y regula la Gerencia Municipal de Urbanismo. En esta acreditación se regula la superficie útil, mínima, de los espacios de la vivienda así como su equipamiento mínimo, como por ejemplo tener inodoro, una cocina, agua caliente, suministros de luz y agua, etc. Los requisitos no son muy exigentes así que lo más habitual es que las viviendas cumplan los mínimos.
Este documento se puede exigir a la hora de contratar o dar de alta los servicios de luz, agua o gas.
Si tu vivienda no dispone de la cédula de habitabilidad, puedes contactar con un Arquitecto técnico que tendrá que realizar una inspección visual al inmueble y comprobará si cumple o no con la normativa actual, haciendo un informe descriptivo y gráfico del mismo, y así poder solicitar dicha licencia.
El tiempo que pueden tardar estos trámites depende de cada Gerencia, pero suele tardar unos meses en la obtención definitiva de la Licencia.
Vender una vivienda
En 2013, se creó una Ley, como las que ya había en países como Francia y otros países europeos, con el real decreto 235/2013, de 5 de abril, por la cual todo propietario que quiera vender o alquilar su vivienda usada (construida antes de 2007) tiene la obligación de contar con este certificado de eficiencia energética, desde el momento en el que promociona su venta, ya que tiene un carácter de información al consumidor, que en este caso es el posible comprador o arrendatario.
Es un informe que incluye la calificación de la eficiencia energética y el consumo de un edificio o parte de éste (vivienda, local, oficina etc.), información del procedimiento, descripción de las características energéticas y recomendaciones de mejora viables. La calificación debe registrarse en un archivo creado por la comunidad autónoma correspondiente.
Este certificado tiene una validez de 10 años y es el propietario el responsable de su obtención, renovación o actualización. Este es confeccionado y por un técnico acreditado, pudiendo ser un Arquitecto, Aparejador, Arquitecto técnico o Ingeniero. El trabajo de técnico tiene un coste de entre 50 a 200€, dependiendo del inmueble.
El momento en el que es obligatorio tener el certificado energético de tu vivienda es desde que empiezas a ofrecerlo para su venta o alquiler. Es decir, desde que ofertas su venta o alquiler por cualquier medio, ya que es un requisito de consumo, dando la información energética del producto ofertado.
Si vendes o alquilas tu vivienda en Sevilla con Italyca inmobiliaria, nosotros nos hacemos cargo de dicho coste, realizando todas las gestiones.
A la hora de valorar una vivienda hay que tener en cuenta varios factores importantes, que podemos diferenciar en:
1. Valor de mercado: La cuestión es saber por cuanto lo conseguiré vender según el mercado. Lo primero que uno hace es compararlo en lo que hay en venta en este momento pero hay que tener mucho cuidado con esta manera tan subjetiva de mirar los precios, porque NO todo lo que se ofrece en el mercado de venta está bien valorado a su precio correcto, resultando haber mucha vivienda alta de precio. Está más que demostrado que del total de la oferta publicada, al menos el 30% se encuentra sobre valorado hasta en un 20%. Pero tampoco se puede uno fijar en los precios más bajos sin conocer todos los factores que lo rodean, ya que puede tener problemáticas que solo se ven si uno visita ese inmueble y se percata.
Hay mejores formas de acertar con este valor, por ejemplo, Italyca inmobiliaria en Sevilla te ofrece una herramienta web de valoración de vivienda en Sevilla Centro, alrededores o Triana gratuita online, basándose en vivienda similar, pero realmente vendida, que es lo que habría que tener en cuenta realmente.
2. Variables técnicas: Son las que tienen que ver con las características de la vivienda y el entorno en el que se encuentra. Se puede tener en cuenta la buena distribución entre las estancias, según los metros cuadrados totales, es decir, que estén proporcionalmente bien repartidos. Valores añadidos como terrazas, patios de uso y disfrute, trastero o garaje adicional, también le pueden suponer un plus. Por otro lado, se valoran el equipamiento, infraestructuras o comunicaciones. Transportes cercanos, servicios de la zona, supermercados cerca, colegios o centros sanitarios se valoran positivamente. Pero también puede influir negativamente aspectos que puedan afectar al descanso o bienestar de los habitantes. Otros factores que influyen pueden ser: el estado del edificio, su diseño, la ubicación exacta, la antigüedad o la conservación, y los servicios que ofrece el mismo, como portero o piscina comunitaria.
3. Otros factores: Hay una serie de factores más subjetivos que pueden influir en la valoración de una vivienda. Son aquellos que aportan valores añadidos no medibles, haciendo las viviendas más atractivas para la persona interesada en comprarlo, como por ejemplo, un ático con buena terraza y bonitas vistas. La orientación y luminosidad también estarían dentro de estos factores.
Por todos estos motivos, nuestro consejo es siempre, que aunque se realice una valoración de cualquier forma, siempre sea un profesional inmobiliario como los de Italyca inmobiliaria en Sevilla, quien visite el inmueble y pueda valorar también los aspectos más subjetivos de la vivienda de una forma más objetiva. Podrás ver un artículo más extenso en nuestro blog.
Una vez hayas vendido tu vivienda, por la que habrás pagado los gastos que te correspondan, tendrás que esperar a la declaración de la Renta del año siguiente para declararla y hacer frente al pago si lo hay.
Si el inmueble vendido fuera tu vivienda habitual durante los 3 años anteriores, tienes 2 años para reinvertir los incrementos patrimoniales, siempre que sea para la compra de otra vivienda habitual. Aunque no tendrías que reinvertirlo si tienes una edad superior a 65 años o un grado de discapacidad alto.
Si no estás en uno de estos 2 supuestos tendrás que declarar la operación en el IRPF, que has de presentar en el mes de junio del año siguiente a la venta. Este impuesto sólo se paga si se ha obtenido una ganancia entre el valor que tenía el inmueble cuando lo compraste y el que tiene cuando lo vendes. Los porcentajes aplicables también dependen de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre, ya que hay un gravamen estatal y otro autonómico. Por ejemplo, si nos encontramos en Andalucía y si el inmueble costó 50.000€ y lo vendes por 150.000 tendrás que declarar los 100.000€ de beneficio, restándole todos los gastos de cuando compraste al vivienda y sus gastos por mejoras. El importe a pagar, va desde el 19% al 21% según los tramos de valor. Desde Italyca inmobiliaria en Sevilla te podemos ayudar, calculando dicho coste fiscal. Lo importante, es que confíes en profesionales que te ayuden con conocimiento.
El mercado inmobiliario va en auge, después de haber pasado la crisis tan aguda que hemos soportado. Vuelve a haber mucha oferta de vivienda y por ello es muy importante aprovechar la gran cartera de clientes compradores que pueda tener una agencia inmobiliaria del entorno, sobre todo si lleva un bagaje largo en la zona. El posible comprador tiene mucha vivienda a su alcance donde elegir y si no quieres vender muy barato lo mejor es dejarlo en manos de un profesional en el que ya confían sus clientes y tiene una buena reputación detrás. Una agencia de tu zona siempre tendrá más posibilidades de vender exitosamente tu inmueble, ya que los compradores suelen contactar con las que se sitúan en la zona que buscan y estas conocen a la perfección lo que ellos demandan.
Otro factor muy importante para confiar en una agencia inmobiliaria en Sevilla es que conoce y actualiza continuamente su plan de marketing de venta para las viviendas, invirtiendo más donde se están obteniendo más resultados, buscando siempre la publicidad más novedosa y amplia, llegando a mucha más gente que le pueda interesar tu vivienda.
Y lo más importante es, que tienes a un equipo profesional pendiente continuamente de tus intereses, facilitando las gestiones, evitando problemas y solventando los imprevistos, además de conseguir que tu vivienda en venta en Sevilla se muestre como única en el mercado.
Puedes descargarte nuestra «guía del vendedor«, donde te enseñamos paso a paso cómo se vende un inmueble, y lo que nosotros podemos hacer por ti en ese proceso, para vender un piso o casa en Sevilla.
No hay una regulación al respecto en España, pero los honorarios de una agencia inmobiliaria se pueden mover entre el 3% y 9% en total, y siempre se quedará en lo que tú pactes con el agente. Hay que tener cuidado con que el agente sea totalmente transparente en este tema, y que porcentaje se cobra al vendedor y cual al comprador.
Lo importante es que el agente se muy transparente en sus servicios y honorarios, y el porcentaje que cobra sea proporcional a los servicios que ofrece.
En nuestro caso concreto, los honorarios son razonables y justos para el trabajo que realizamos. No es nuestra intención encarecer los inmuebles, sino que se vendan en un tiempo adecuado.
Una vez que ya se ha firmado la venta de tu vivienda ante notario hay varias cosas que debes hacer. Lo primero es coordinarte con el comprador para asegurarte que se cambian los suministros (luz, agua, gas.) de titular y no sigas pagando dichos conceptos, y comunicar al presidente de la comunidad o administrador del edificio que has vendido la vivienda y facilitarle los datos del nuevo propietario para que haga frente desde ese momento a los gastos comunitarios.
Lo más importante, es el pago de la plusvalía municipal, teniendo 1 mes para realizar dicha gestión y pago. Se hace mediante la presentación de un impreso en el departamento del ayuntamiento correspondiente, lo cual generará una carta de pago que se deberá pagar a continuación.
Y por último, tendrás que estar pendiente de que se abone de forma correcta los recibos de contribución (IBI), conforme a lo acordado en la escritura pública en lo que corresponde a cada parte de dicho pago.
En los servicios de nuestra agencia están incluidas todas estas gestiones, como servicios post venta. Pincha aquí, si quieres ver cuáles son todos nuestros servicios.
Si tienes tu vivienda en venta y llevas ya tiempo intentando venderla. No le des más vueltas, tienes un problema y debes detectarlo. Para ayudarte a hacerlo, te vamos a ayudar con una guía para vender tu vivienda sin problemas. Si la lees, seguramente te darás cuenta de que es lo que falla y por qué no la vendes. Descargarte la guía del vendedor.
Comprar una vivienda
Hoy en día la forma habitual de buscar una vivienda es por medio de portales inmobiliarios en internet o por mediación de una agencia inmobiliaria.
El mercado de internet te ofrece un surtido de portales inmobiliarios muy extenso, en los que se te ofrece muchas funcionalidades y facilidades para gestionar tu búsqueda. Los más habituales y que más oferta tienen son: idealista, fotocasa, pisos.com, yaencontre, vibbo o milanuncios.
Otra manera de buscar es por mediación de una agencia inmobiliaria que esté especializada en la zona en la que estás buscando para comprar vivienda. Al estar especializada en la zona que buscas te ayudará más, ya que conoce perfectamente el entorno y su cartera de producto se basa principalmente en ella. Además, capta rápidamente tu demanda dando un servicio más personalizado y tendrás información privilegiada nada más entren inmuebles nuevos. Las agencias inmobiliarias más avanzadas te ofrecen un sistema de alertas por mail, que facilita mucho tu búsqueda, en la que solo tienes que dejar tus datos y características de la demanda.
Nosotros siempre aconsejamos poner antes a la venta el que tienes en propiedad, ya que, si encuentras algo que te interese mucho para comprar, tendrás que dar un dinero importante para reservarlo, poniendo una fecha límite para formalizar la definitiva compra. Si es necesario la venta del tuyo, esto puede precipitar que tengas que venderlo más barato de lo que se podría.
Si aun así, decidieras querer tener algo visto para comprar antes de vender el tuyo, hay 2 formas de hacerlo de forma factible. La primera sería mediante una financiación cambio de casa, que te adelanta el dinero para comprar dándote después un plazo largo para vender el tuyo, pagando de cuota mensual algo razonable mientras tanto ya que te hacen carencias en el pago de amortización. Este tipo de producto financiero lo realizan algunas entidades bancarias. Un profesional inmobiliario podría asesorarte mejor sobre este tema.
La segunda manera sería mover simultáneamente la compra de la nueva y la venta de la antigua vivienda. Así, si encuentras alguna vivienda que te interese para comprar, siempre tienes en marcha y avanzada la venta del tuyo, y puedes poner un plazo de firma para la compra acorde con lo que se vea que puede tardar en venderse el tuyo.
Lo ideal es que vayas al banco o a una agencia inmobiliaria que te pueda asesorar al respecto de la posible financiación que necesites.
Esto es muy importante para no dar vueltas innecesarias y crearte falsas expectativas.
Con un estudio hipotecario sobre tu situación financiera, se puede determinar cuál es la cantidad máxima que se te pueda financiar y así, contando con tus ahorros, saber qué precio máximo podrás pagar por una vivienda.
Sabiendo esto, ya podrás buscar casa con más tranquilidad y, cuando la encuentres, podrás estudiar las distintas opciones que te ofrezca el mercado sobre las mejores condiciones hipotecarias.
Si vas a comprar una vivienda tus gastos son los siguientes:
El IMPUESTO que grava la compra de segunda mano es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que actualmente era el 8% sobre el valor de compraventa, aunque en los últimos años el gobierno lo ha reducido al 7% para fomentar la compraventa, mientras que si fuera de primera mano la gravaría el IVA, siendo actualmente el 10%.
También se tienen que pagar los gastos de NOTARÍA y de inscripción en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD, además de los gastos de GESTORÍA si fuera todo gestionado por alguien contratado.
Si usted necesitara algún tipo de préstamo hipotecario para la compra, los gastos derivados del mismo serán sufragados por la entidad bancaria, algo que modificó la nueva Ley Hipotecaria. Si tendrá que tener en cuenta las comisiones del banco si las tuviera y gasto de tasación del inmueble a hipotecar, si el banco no lo cubriera.
Has estado buscando tu nueva vivienda para comprar y ya la has encontrado. Ahora lo que debes hacer es reservarlo para que no te lo quiten, ya que seguirá estando ofertado en el mercado.
La forma de hacerlo es mediante un contrato de arras, que es un contrato privado donde el comprador y vendedor manifiestan su mutuo interés en la compraventa de un inmueble y pactan las condiciones y plazos para la compra del mismo, entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal (a cuenta del precio).
Hay tres tipos de contratos de arras en función de la intención de las partes: Confirmatorias, penales y penitenciales. Lo más habitual es firmar unas arras penitenciales, que indican que en caso que el comprador desista de comprar perderá la cantidad entregada y si es el vendedor el que desiste, deberá devolver doblada la cantidad recibida; según indica el artículo 1454 del Código Civil.
Si la venta se realiza a través de una agencia inmobiliaria, lo habitual es que esta redacte el contrato, como agente intermediario objetivo, mirando por los intereses de ambas partes. Y las cantidades económicas entregadas deberían ir siempre al vendedor, ya que es quién contrae las obligaciones y derechos del mismo con el comprador, además de ser parte de pago de la futura venta.
Si la compraventa se realiza entre particulares, sería aconsejable siempre que un profesional te informara de lo que te compromete en este tipo de documentos. Mucho cuidado, que se puede meter la pata fácilmente.
A la hora de comprar hay una serie de documentación que la inmobiliaria o el propietario deben facilitar al comprador, para asegurarse de que esté todo correcto para realizar la operación.
1. Nota simple informativa del inmueble, donde aparece la descripción registral, titularidad correcta de la finca y sus cargas. La emite el Registro de la Propiedad correspondiente.
2. Certificado de eficiencia energética.
3. Último recibo de contribución (IBI) pagado.
4. Certificado de estar al corriente en los gastos de comunidad.
5. Otros documentos que puedan ser necesarios según el caso (viviendas de VPO, pendientes de pasar ITE, herencias)Lo mejor es consultar con un profesional, que te informe del caso concreto, para no llevarte sobresaltos posteriores.
Esta documentación será la que habrá de presentarse en la Notaría, para poder realizar la Escritura Pública.
Nada más que el inmueble sea tuyo porque hayas firmado tus escrituras ante notario, hay una serie de gestiones que debes hacer:
· Debes pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en un plazo no superior al mes desde la firma, que se realizará en el departamento dedicado a tal efecto en las Oficinas de la Hacienda Pública. Cuidado con pasarse, que llevará recargo.
· Después de haber abonado el impuesto, debes presentar la escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente para su inscripción. Conllevará una tasa que deberás pagar en el registro.
· Debes contactar con la comunidad de propietarios para dar tus datos y domiciliar tus recibos de comunidad.
·Si el antiguo propietario no dio de baja los suministros (luz, agua o gas), debes realizar los cambios de titularidad dejando a las empresas suministradoras tus datos personales y de pago.
·Si realizas la operación con una agencia inmobiliaria, lo normal es que te ayuden a gestionar todo esto.
Alquilo mi vivienda
Lo mejor siempre es dialogar con el inquilino en principio. Podéis hacer un plan de pago en varios plazos para ponerse al día y si la situación es irremediable, pactar un día concreto para la salida de la vivienda. Hablando se entiende la gente y el problema puede ser por un descuido o algo personal, que se puede solucionar.
Si no se resolviera de esta manera y el inquilino tiene una actitud a todas luces sin querer solucionarlo, hay que tomar la decisión de iniciar un proceso de desahucio de forma inmediata. Para ello lo más recomendable es contactar con un abogado especializado en este tipo de situaciones. Nosotros como especialistas del sector, le ayudaríamos proporcionado al profesional adecuado.
Lo mejor cuando se quiere alquilar una vivienda es cualificar bien la capacidad de pago y estado laboral del futuro inquilino, pidiendo la documentación pertinente. Si no está clara su solvencia, se podría pedir un avalista solidario que si la tuviera. Y por último, siempre se puede pedir al inquilino un aval bancario, aunque eso tiene un coste para él y no todo el mundo está dispuesto a hacerlo.
También hay una opción que se puede realizar desde el principio del arrendamiento que es la contratación de un seguro de impago de la renta. Existen varios productos según la aseguradora, pero la mayoría cubren de 6-11 meses de impago, todas las costas y gestiones judiciales del proceso de desahucio. Su coste suele oscilar alrededor del 5-6% del valor de la renta.
En el caso que un inquilino te deje desperfectos en la vivienda cuando deje el arrendamiento, lo primero es hablar con él, haciéndole saber que nos así como se le entregó el inmueble al inicio del contrato.
Para cubrir este tipo de contingencias está la fianza, que se entregó a la firma del contrato, consistente en 1 mes de renta habitualmente para las viviendas. Esta cantidad no es mucho si el destrozo es importante, pero para cosas habituales de pequeño coste si vale. Se podría pedir más fianza, pero eso dificulta poder alquilarlo ya que el desembolso es mayor para los posibles inquilinos y normalmente no se lo piden.
De todas maneras también hay otros productos, como son los seguros de protección de pago y desperfectos, o la opción de añadir un avalista solidario por ejemplo, que influirá en el inquilino a la hora de causar este tipo de problemas, y por último, siempre nos queda iniciar un proceso judicial de reclamación.
La Ley de arrendamientos vigente hace mención a este tipo de cosas, pero hay que saber interpretarla correctamente, y siempre existe controversia entre las 2 partes para su interpretación.
Nosotros vamos a intentar que se entienda simple y claramente.
El arrendador o propietario, paga las averías y obras de conservación de la vivienda. Quedan excluidas las obras de mejora. Sólo se libra cuando es un pequeño desperfecto. La ley menciona que las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario corresponden al inquilino. Recomendamos que en el contrato se cuantifique económicamente que se considera “pequeña reparación” y así evitar futuros conflictos.
El arrendatario o inquilino, paga los daños producidos por el uso cotidiano de su vivienda alquilada, entrando en esto las pequeñas reparaciones comentadas antes. Por ejemplo, cambiar una bombilla o un cristal roto. También se hace cargo de los desperfectos por el mal uso de las instalaciones de la vivienda o mobiliario si estuviera incluido. Por ejemplo, si se rompe la lavadora de 5 Kg de carga, por introducir 8 Kg.
Si alquilas una vivienda en propiedad y quieres recuperarla, si podrías hacerlo, pero siempre que se cumplan unas condiciones.
Lo primero es expresarlo en el contrato de arrendamiento. El requisito principal es que la vivienda sea destinada como habitual para el propietario o un familiar de primer grado (hijos, padres o cónyuge)
Actualmente, ya que la Ley cambió el 6 de junio de 2013, y tuvo una modificación posterior, la duración de un contrato de alquiler es de 5 años. Aunque hayas firmado un contrato con duración inferior, la Ley dice que transcurrido el primer año, se prorroga automáticamente por periodos anales hasta un total de 5 años.
Salvo pacto en contrario, la Ley de arrendamientos y los usos y costumbres marcan los gastos que tendrá que asumir el propietario de la vivienda arrendada.
Los gastos que tendrás que asumir normalmente serán: Gastos de comunidad de la vivienda, IBI (impuesto de bienes inmuebles) , reparaciones importantes que no sean por negligencia del arrendatario y los gastos de conservación estructurales de la vivienda y del edificio.
Tendrás que declararlo en tu IRPF, y esto llevará un gasto. Las cantidades que perciben los propietarios de la vivienda por el alquiler tributan en el IRPF como rendimientos de capital inmobiliario. Eso si, para las viviendas alquiladas por largo plazo Hacienda te hace un 60% de desgravación sobre los beneficios por rentas anuales recibidas. Los beneficios obtenidos serán lo resultante de la renta obtenida menos los gastos producidos por la vivienda arrendada siguientes: Gastos de conservación y reparación en el inmueble, seguro de hogar y de caución, financiación e intereses, gastos de comunidad e IBI (impuesto de bienes inmuebles).
Cada forma de alquilarlo tiene sus ventajas e inconvenientes, que será el propietario quién decida que le interesa más.
El alquiler turístico tiene una rentabilidad mucho mayor, eso sí, tendrás que dedicarle muchísimo tiempo, ya que hay que gestionar la ocupación continuamente, estar pendiente de los ingresos por reserva, entrega y recogida de llaves, limpiar la vivienda a fondo cada vez que se desocupa, reparar todos los desperfectos que se vayan produciendo, estar pendiente de todos los ocupantes las 24 horas si lo necesitan. Esto te obliga a vivir casi para esto y dejar a un lado tu vida de ocio, aunque puedes solucionarlo contratando una empresa que te lo gestione, pero te costará entre un 15 y un 30% de tus beneficios, con lo que ya no será tanta la diferencia económica.
Una cosa buena que tiene este tipo de arrendamiento es que el inmueble no está permanentemente comprometido, en el caso de que lo necesitaras vender, por ejemplo.
Para poder explotarlo de esta manera tendrás que solicitar en la Junta de Andalucía la licencia oportuna para dicha explotación, teniendo la obligación de aportar la licencia de ocupación o habitabilidad del inmueble.
A diferencia del alquiler a largo plazo, tendrás que declarar en el IRPF todos los beneficios de la explotación, sin poder desgravar el 60% de los mismos, o sea, que le pagas mucho más a hacienda.
Otra cosa negativa es que este tipo de vivienda tiene más desgaste físico, con lo que tiene más gastos de reparaciones y mantenimiento que si lo alquilaras a largo plazo.
Por otro lado, el alquiler a largo plazo te puede aportar más comodidad en el día a día, ya que no hay que estar continuamente pendiente del mismo. Económicamente se puede obtener un rendimiento más bajo, pero realmente es un poco engañoso. En el alquiler a largo plazo te puedes desgravar el 60% de los beneficios obtenidos por ser alquilada para vivienda habitual del inquilino, además los gastos de mantenimiento son mucho menores por el desgaste. Por lo que haciendo números generales y ya que el alquiler a largo plazo ha visto incrementado mucho sus precios, el rendimiento es muy parejo.
Como factores negativos a este tipo de arrendamiento está principalmente el riesgo de impago, aunque se puede paliar haciendo una buena cualificación económica del inquilino, contratando seguros que cubran estas contingencias o incluso solicitando avalista solidario o aval bancario.
Otro factor que puede ser negativo para algunos es que firmando un alquiler de larga duración, el inquilino puede estar en la vivienda hasta 3 años, y no podrías recuperarla si quisieras venderla por ejemplo. Aunque si puedes recuperarla para uso propio o de un familiar de primer grado como vivienda habitual, pero a partir del primer año de contrato.
En nuestra agencia te ofrecemos soluciones y servicios para cualquiera de los casos que se te planteen o quieras poner en marcha. Consúltanos.