Hacerte con una vivienda ha sido desde siempre de las decisiones más importantes en la vida de una persona. Eso sí, con la nueva ley de tasaciones, el proceso ha cambiado (y bastante). Ya no se trata solo de encontrar el inmueble ideal o conseguir una buena hipoteca. Porque ahora el modo en que se valora una propiedad influye directamente en el precio, además de financiación y confianza con la que se cierra la operación. Vamos a tocar cuestiones conflictivas, como el impacto que tienen los certificados energéticos en la tasación final o qué pasa con los metros en zonas comunes, que dejan de contar frente a los metros útiles, dando lugar a cantidades más bajas.
Qué es lo que realmente cambia con la nueva ley de tasaciones
Por un lado, como señalamos la eficiencia energética del inmueble pasa a tener un papel muy relevante. Antes, el certificado energético poco más que un requisito burocrático, pero ahora influye muchísimo en el valor de tasación. Viviendas que tengan una calificación buena o aceptable, tipo A, B o C, verán incrementado su valor frente a las que tengan etiquetas más bajas, como E, F o G, que se van a tasar por un importe más bajo.
Otro punto delicado que establece la nueva ley de tasaciones es que deben calcularse en base a los metros útiles y no a los construidos. Esto, que parece un cambio técnico, tiene también un elevado impacto en el precio final. Porque si pensamos por ejemplo en propiedades con zonas comunes amplias, se va a reducir el valor final de tasación, porque los metros que se computan son menos. Lo normal es que esto derive en un precio más bajo sobre la propiedad.
Tasaciones más bajas, pero homogéneas
Además, hasta hace poco, las tasaciones podían variar bastante en función de la entidad con la que hicieras la compra. De hecho, podía hasta variar en función del tasador que llevase a cabo la operación. La nueva normativa busca reducir bastante esas diferencias, introduciendo criterios más estrictos que hagan todo más homogéneo. Al final, el objetivo es que el valor asignado a una vivienda refleje de la forma más fiable posible su precio real en el mercado.
Como es lógico, esto beneficia de forma muy muy directa al comprador: al tener una tasación más transparente, que se ajusta a la realidad “de verdad”, se evita el problema de pagar por encima del valor de mercado. Esto protege frente a hipotecas concedidas sobre valoraciones infladas que, si algo sale mal, ponen contra las cuerdas al comprador. Sin embargo, el ajuste de metros y eficiencia energética supone importes menores, algo que preocupa de la nueva ley.
Las exigencias pasan sobre todo porque las tasaciones incluyan información más completa: ubicación, accesos, entorno urbano, eficiencia energética, estado del edificio y comparativas verificables con otras propiedades similares, para obtener así unas perspectiva más realista del precio mercado. Todo esto hace que el comprador reciba un informe más fiable, que debería ser el objetivo de cualquier tasación.
Cómo afecta a la negociación (y al precio)
Uno de los efectos más interesantes que derivan de la nueva ley es, por sorprendente que parezca, el impacto que va a tener al negociar precio. Cuando una tasación está bien fundamentada, el comprador tiene una base sólida para discutir el precio de venta. Ya no depende solo del criterio del vendedor o de la percepción del mercado, sino de un documento técnico que respalda el valor real del inmueble. Sin embargo, la duda está en si el mercado va a tener en cuenta la tasación más baja o no. Por ejemplo: si pensamos en un edificio en el centro de Sevilla, que tenga muchas zonas comunes y poca eficiencia (tasación más baja), pero que tiene un valor real más que claro.
Conviene tener presente que el mercado local tiene particularidades propias, barrios con alta demanda, zonas históricas, áreas en transformación. Así que, lógicamente, una tasación será el punto de partida, pero no está claro si nos dará el precio real. Por eso, desde el equipo de Italyca Inmobiliaria ofrecemos a nuestros compradores la ayuda necesaria para interpretar las tasaciones y entender cómo influyen en la hipoteca. Así, podemos tener más claro qué cantidades son viables en la negociación, además de los gastos finales.
Tasación y financiación: lo que debes saber
El valor de tasación no solo sirve como referencia del precio de mercado, sino que también determina cuánto dinero te prestará el banco. Las entidades financieras suelen financiar hasta el 80 % del valor más bajo entre el precio de compra y el valor de tasación, por lo que es una cuestión relevante.
Así, si la tasación es más baja que el precio acordado, el comprador debe cubrir con ahorros la diferencia. Con lo que tener una tasación realista es clave, porque te dará una orientación sobre a qué cantidades puedes llegar con la hipoteca.
Más transparencia, pero más incertidumbre
Esta nueva normativa pretende dar un paso hacia un mercado más equilibrado. Los compradores disponen ahora de herramientas más objetivas para tomar decisiones, y las tasaciones dejan de ser un simple trámite para convertirse en un documento que genere datos de confianza. Sin embargo, la realidad es que esto está por ver, porque no está claro si la reducción de metros útiles y los certificados energéticos bajarán las tasaciones.
Recuerda que si estás buscando tu próxima casa en Sevilla, tener un equipo en que confiar te permite comprar o vender con más control, minorando los riesgos de las nuevas tasaciones. Si tienes dudas, contacta con nosotros y te acompañamos en le proceso.