Tienes un terreno o estás valorando si comprar, casi seguro que has oído hablar de lo importante que es saber la edificabilidad de una parcela.
Nos parece un concepto de enorme importancia. Porque determina cuánto puedes construir en ese suelo. Por ello, condiciona su valor y el uso que podrás darle. Ten cuidado con esto de las parcelas y su edificabilidad. Realmente se puede perder muchísima rentabilidad si no se atiende a esta información.
¿Qué es la edificabilidad de una parcela?
La edificabilidad es la relación entre superficie de dicha parcela y cantidad de metros cuadrados que legalmente se podrán construir.
Se expresa mediante un coeficiente que establecen las normativas urbanísticas de cada municipio. Por ejemplo: si tienes una parcela de 500 m², pero su edificabilidad de 0,4, realmente implica que puedes construir hasta 200 m² de techo edificable.
Es importante diferenciar edificabilidad de ocupación. La ocupación se refiere a la superficie de suelo que puede cubrir el edificio (huella en el terreno), mientras que la edificabilidad se centra en el volumen total construido.
Normativa urbanística: el punto de partida que tenemos que considerar
El cálculo de esta edificabilidad no depende del propietario, sino del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Cada ciudad tiene el suyo, y es un documento que establece desde usos permitidos a alturas máximas, pero también los retranqueos y coeficientes de edificabilidad.
Ten en cuenta que el PGOU de Sevilla, como en el resto de España, supone unas reglas que marca el propio Ayuntamiento. Será este quien establezca los parámetros de cada parcela.
Así que antes de comprar un terreno, toca solicitar esta información para asegurarse de qué se puede construir (y qué no). Nuestra inmobiliaria en Sevilla pone el acento en ayudarte en estos temas, porque son fundamentales para que todo salga como quieres y nadie pierda rentabilidad.
Cómo puedes calcular la edificabilidad de una parcela
El cálculo es sencillo si tienes los datos correctos. Basta con multiplicar la superficie de la parcela por el coeficiente de edificabilidad indicado en la normativa que te corresponda.
Veamos un ejemplo práctico:
- Parcela: 400 m²
- Coeficiente de edificabilidad: 0,5
- Cálculo: 400 × 0,5 = 200 m² edificables
Eso significa que en esa parcela se podrían construir hasta 200 m² de techo, ya sea en una planta o repartidos en varias. Eso sí: siempre dentro de los límites de ocupación y altura máxima.
Factores que afectan a la edificabilidad
Aunque el coeficiente urbanístico sea el dato central, hay otros elementos que influyen:
- Uso del suelo: no es lo mismo un terreno residencial que uno industrial o terciario.
- Protecciones urbanísticas: algunas zonas tienen limitaciones adicionales por motivos históricos o medioambientales.
- Alturas máximas: incluso con suficiente edificabilidad, puede que solo se permita edificar un número limitado de plantas.
- Retranqueos y ocupación: reducen la superficie útil en planta baja, aunque no siempre afectan al volumen total.
Estos detalles nos parecen fundamentales para una buena planificación de la parcela. De nada sirve que compremos una enorme, si luego no podremos hacer lo que queremos en ella.
¿Por qué es importante este cálculo?
Como ya puedes imaginar, la edificabilidad define el uso de una parcela y también su valor de mercado. Un solar con alta edificabilidad puede ser más caro, pero también te ofrece mayor rentabilidad si vas a construir. Sin embargo, un terreno de baja edificabilidad tiene un valor inferior, además de menos posibilidades de explotación.
En el caso de herencias, este cálculo es especialmente importante. Si no sabes cuánto se puede construir en una parcela antes de nada, el precio nunca será realmente justo, porque no representa la realidad del mercado. Para este tipo de operaciones tienes nuestra herramienta de cálculo de gastos del vendedor, con un detalle de los costes de tu operación.
Cómo podemos ayudarte desde Itályca Inmobiliaria
Comprar o vender una parcela no es lo mismo que gestionar una vivienda ya construida. La edificabilidad pero también la compleja normativa hacen que este tipo de operaciones requieran un análisis realmente detallado. Mucho.
Por eso, nosotros asesoramos a los clientes, para que entiendan las posibilidades reales que tiene cada solar. De hecho, podemos revisar contigo la documentación urbanística y ayudarte a fijar un precio justo según el mercado y el potencial de construcción.
Así que si tienes dudas sobre la edificabilidad de tu parcela en Sevilla, podemos aportarte enorme valor a la operación inmobiliaria. Si es tu caso, ponte en contacto con nosotros y te informamos sin compromiso.