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Claves para vender un piso con inquilino. Todo lo que debes saber

Publicado por Italyca Inmobiliari el 17 junio, 2019
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vender piso con inquilino

Cada vez son más el número de transacciones y situaciones de compraventa que se originan en España cada año. Una de las más habituales es la de vender un piso con inquilino. Concretamente, este escenario se plantea en un 36% de las viviendas en venta y esboza cuestiones tales como: ¿es posible vender un piso alquilado?, ¿debe el inquilino recibir una compensación en caso de que se produzca la venta?, ¿qué explica la ley sobre este asunto?

En primer lugar debes saber que vender una casa arrendada es una transacción legal y posible, sin embargo, hay que tener en cuenta los derechos de los inquilinos.

Desde Itályca Inmobiliaria queremos ayudarte a conseguir que la venta de tu vivienda alquilada se efectúe con éxito, por eso, en nuestro siguiente artículo, encontrarás resueltas todas las dudas acerca de los diferentes escenarios legales a los que tienes que hacer frente en estos casos.

¿Qué dice la normativa respecto a vender con inquilino?

La ley encargada de regular este escenario así como de otorgar a cada parte sus derechos y obligaciones es la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). En sus artículos 14 y 15 recoge que esta transacción es completamente legal y posible. Sin embargo, la venta de una casa con inquilino va a depender de si el contrato está inscrito o no en el Registro de la Propiedad así como del fin para el cual es necesaria la vivienda.

Caso 1/ El contrato está inscrito en el registro de la propiedad

Si has inscrito el contrato en el registro de la propiedad tienes derecho a vender tu vivienda. En este punto es importante que  tengas en cuenta que, aunque puedas traspasar la titularidad del contrato al nuevo dueño, el inquilino tiene preferencia y puede permanecer hasta el fin del contrato.

¿Es necesario compensar al inquilino?

Respecto a este apartado, la LAU recoge que, como propietario del inmueble, debes respetar los tres años en los que el inquilino no puede ser desalojado, excepto si necesitas el piso para ti o tu familia. En este caso no es necesario que compenses al inquilino.

Caso 2/ El contrato no está inscrito en el registro de la propiedad

La Ley de Arredamientos Urbanos se remite a la regulación del artículo 1571 del Código Civil, el cual establece en su primer párrafo que “el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria”.

En este sentido, estás en todo tu derecho de vender el piso, siempre y cuando el inquilino haya renunciado a la adquisición preferente en el contrato. Esto es lo que implica la firma o no de esta cláusula:

  1. NO existe cláusula de renuncia: en este caso, puedes vender tu casa alquilada sin problema, eso sí, tendrás que avisar al inquilino con 30 días de antelación. Este es el tiempo que tendrá, por ley, para abandonar la vivienda.
  2. SÍ existe cláusula de renuncia: en este caso, estás obligado a ofrecerle al inquilino la posibilidad de comprar el piso, ya que, si se lo vendes a un tercero sin habérselo comunicado al inquilino previamente, éste dispondrá de 30 días para adquirir el piso por el mismo precio por el que lo hayas vendido.

¿Cómo vender un piso alquilado? Derechos, deberes y obligaciones

1. Lo que afecta al propietario

En lo que te ataña como propietario de la vivienda, te recordamos que el inquilino tiene derecho de adquisición preferente, salvo renuncia expresa. Es por ello por lo que debes hacerle una comunicación expresa al inquilino para ofrecerle la compra del inmueble con todas las condiciones.

2. Lo que afecta al inquilino
Como ya hemos apuntado anteriormente, el inquilino tiene prioridad para adquirir la vivienda en la que reside. En este sentido, el artículo 25 de la LAU recoge que este derecho, a su vez, se divide en dos derechos fundamentales, el derecho de tanteo y el derecho de retracto.

El derecho de tanteo recoge que la vivienda debe ser ofrecida al inquilino a través de una notificación que evidencie la venta al arrendatario así como el precio y las condiciones de venta. El plazo es de 30 días naturales.

El derecho de retracto establece que el inquilino puede adquirir la vivienda una vez que se haya producido la venta. Esto se podrá llevar a cabo siempre y cuando la notificación que evidencia la venta no se haya realizado. El plazo es de 30 días.

3. Lo que afecta al comprador
El comprado debe saber que la vivienda que desea adquirir se encuentra alquilada, por este motivo es obligatorio que tú, como propietario de la misma, se lo comuniques. Además también debes informarle acerca de las posibles cargas que pueda tener el inmueble.

Posibles acuerdos entre las partes

1. Acuerdo entre el inquilino y el comprador: es la situación más habitual. A través de este pacto, el inquilino podrá permanecer en la casa hasta que finalice el contrato. De esta forma ambas partes salen ganando.

2. Acuerdo entre el propietario y el inquilino: tú como propietario, debes tener en cuenta al inquilino y comunicarle todas tus intenciones. Lo mejor es que mantengas la vía de comunicación abierta y clara con el inquilino para así evitar cualquier tipo de contratiempo. No olvides que su colaboración es clave, ya que es quien tendrá que estar de acuerdo para que los potenciales compradores visiten la vivienda.

Esperamos haber despejado todas tus dudas sobre cómo vender un piso con inquilino. Si aún así sigues teniendo más preguntas al respecto, desde Itályca Inmobiliaria estamos a tu disposición para respondértelas y ayudarte en todo el proceso. ¡Contacta con nosotros y olvídate de cualquier tipo de preocupación!

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