La Ley de Vivienda o Ley de Alquiler del 2023 es una nueva legislación promovida por el Gobierno y trae consigo importantes cambios en el ámbito inmobiliario, siendo su principal objetivo el de limitar el precio de los alquileres. Tras su publicación en el BOE, la aplicación de esta ley repercute tanto a los inquilinos como a los arrendadores, así como las obligaciones de éstos con las personas que busquen alquilar una vivienda, sus derechos y las gestiones con las agencias inmobiliarias, estando en vigor desde el día 26 de mayo de 2023.
¿Cómo me afectará la Ley de Alquiler del 2023 si soy propietario?
La Ley de Vivienda o Ley de Alquiler del 2023 incluye importantes cambios que repercutirán sobre los propietarios. Por ello, desde Italyca Inmobiliaria, hemos analizado las claves de esta medida y te contamos todo lo que debes saber y cómo te afectará esta nueva norma.
Ampliación de las zonas tensionadas.
El término de zonas tensionadas se utiliza para hacer referencia a aquellas áreas en las que se ha producido un aumento de los alquileres en los últimos años. Más concretamente, se consideran zonas tensionadas a las áreas donde el gasto en vivienda (hipoteca o alquiler, gastos y suministros adicionales) supera el 30% de la renta media de los hogares y/como sao en las que los precios de las viviendas han subido tres puntos más que el IPC en los cincos años anteriores a la declaración de área tensionada.
Cabe destacar que la declaración de las áreas como zonas tensionadas dependerá de cada Comunidad Autónoma, bien puede ser desde un barrio hasta una comunidad autónoma entera. Una vez que se haya determinado una zona como tensionada tiene una permanencia de tres años, prorrogables. Además, se pueden determinar zonas tensionadas trimestralmente.
Grandes y pequeños tenedores.
Con la aplicación de esta Ley de Alquiler, se establece que un gran tenedor es aquella persona física o jurídica que tenga en propiedad diez o más inmuebles y/o cinco o más inmuebles de uso residencial en zonas tensionadas. En consecuencia, los pequeños tenedores se definen como los propietarios de menos de cinco viviendas destinadas a residencia. Dentro de esta definición, no se incluyen inmuebles como garajes, trasteros o locales puesto que no tienen uso residencial. Además, para que una vivienda o inmueble puntúe en la cuenta de pequeño o gran tenedor debe ubicarse en ciudades o pueblos urbanos.
Cabe destacar que se realizará un seguimiento especial a grandes tenedores en zonas tensionadas para validar el cumplimiento de la norma.
La condición del propietario de ser considerado como gran o pequeño tenedor se verá repercutida en el precio de los contratos de alquiler en zonas tensionadas debido a que éstos se regularán por diferentes porcentajes. Para las viviendas que ya están alquiladas, la subida del precio no podrá ser superior al 2% durante el 2023 del incremento del alquiler mientras que en 2024 del 3%. El tope para 2025 aún está por definir.
En cambio, para los contratos nuevos de alquiler en zona tensionada, el precio del alquiler debe regirse por un porcentaje que aún no está detallado mientras que el contrato nuevo en alguna zona que no es considerada zona tensionada el precio del alquiler puede estimarse libremente. Sin embargo, en algunos casos excepcionales, los propietarios podrán subir hasta un 10% el valor de la renta con respecto al contrato anterior:
- Cuando en los 2 últimos años se haya reformado la vivienda para mejorar la eficiencia energética y/o mejorar la accesibilidad del inmueble.
- Cuando el plazo indicado en el contrato sea de, al menos, 10 años o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.
Limitaciones en las subidas de la renta y regulación de los contratos.
Una de las novedades más llamativas de la nueva Ley de Alquiler del 2023 es la limitación en las actualizaciones anuales del alquiler. Concretamente, se mantiene en vigor el tope del 2% en el incremento del alquiler para 2023 pero, en cambio, se establecerá un tope del 3% en 2024 y no se tendrá en cuenta el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos de alquiler, como venía ocurriendo habitualmente. A partir de 2025, el INE se encargará de definir un nuevo índice más estable e inferior que el actual.
2023: Todos los contratos de alquiler vigentes que se actualicen entre el 1 de abril de 2022 y el 31 de diciembre de 2023 dejarán de estar ligados al IPC y se actualizarán de acuerdo con el límite máximo del 2%.
2024: Todos los contratos de los alquileres dejarán de estar vinculados al IPC y se regirá por un límite máximo del 3%.
2025: Todos los contratos de los alquileres se regirán por un nuevo índice aún por definir.
Como consecuencia de esta medida, los propietarios podrían ver reducidos sus ingresos a largo plazo puesto que se efectuará una bajada de precio del alquiler, la imposibilidad de subirlo o el mantenimiento del mismo, dependiendo de la situación tanto de la vivienda como del estado del contrato de arrendamiento.
Además, los precios de los alquileres de las viviendas que se encuentren en zonas tensionadas pasarán a estar regulados dependiendo de la modalidad del contrato y del propietario, ya sea grande o pequeño tenedor:
- Gran tenedor: mediante la aplicación del índice de contención de precios el cual todavía está por definir.
- Pequeño tenedor: el tope de precio se fijará mediante la indexación a la renta anterior en vigor.
Por otro lado, la Ley exige que no se puede aumentar el precio del alquiler con gastos extras aunque sí se pueden repercutir los gastos comunitarios al arrendatario en el contrato del alquiler.
De forma adicional, las inmobiliarias tienen la obligación de informar a los clientes de la ubicación de la vivienda si se trata de una zona tensionada y de cuál sería la renta por este motivo.
En cuanto a los alquileres de temporada, el Gobierno creará un grupo de trabajo para afrontar este asunto.
Beneficios fiscales para propietarios con la nueva Ley de Alquiler.
Otra de las medidas más novedosas de la Ley de Alquiler del 2023 es que a los pequeños propietarios que tengan una vivienda en alguna zona declarada como tensionada se les podrá aplicar incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda en alquiler y, de esta manera, compensar el incremento del precio al que estarán sometidos los contratos de alquiler.
Se plantean las siguientes bonificaciones fiscales:
- Bonificación del 50% a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.
- Bonificación del 60% si la vivienda ha sido mejorada en los dos últimos años.
- Bonificación del 70% cuando la vivienda se ubica en una zona tensionada y se alquila a una persona con menos de 35 años.
- Bonificación del 90% a todos aquellos propietarios que alquilen una vivienda en alguna zona tensionada y ha reducido la renta en más de 5% con el contrato anterior.
Honorarios por alquiler y garantias.
Con la nueva Ley de Alquiler del 2023, se elimina los honorarios abonados por los arrendatarios, siendo cualquier tipo de honorario por gestión o formalización de contrato de alquiler de cuenta del arrendador, únicamente. El inquilino seguirá abonando la fianza, que no podrá sobrepasar los 2 meses de garantía, al firmar un nuevo contrato.
A partir de ahora, el pago de la renta será siempre por transferencias a no ser que se acredite que la persona en cuestión no tiene cuenta bancaria.
Duración de los contratos.
No habrá ninguna norma que determine la duración de los contratos, pues será la que pacten ambas partes, sin embargo, la nueva ley aprobada establece que se finaliza el contrato a los cinco años. Si el arrendador no avisa con cuatro meses de antelación, se renovará por tres años más. Por otro lado, un gran tenedor, después de los cinco años, tendría que ampliar contrato por un año más si el inquilino demuestra situación de vulnerabilidad social.
El contrato de una vivienda en zona tensionada si se cumplen los cinco años, se prorroga por tres más o se puede realizar un nuevo contrato con las limitaciones de precio de zona tensionada.
Prohibido los acuerdos privados con la Ley de Alquiler del 2023.
Por otro lado, no podrán establecerse acuerdos privados entre propietarios e inquilinos y todo deberá estar reflejado en un contrato de alquiler para evitar que puedan suceder posibles desavenencias entre los mismos. Aún así, un contrato anterior se puede adaptar a esta nueva ley si ambas partes lo desean.
Recargo para las viviendas vacías.
Con el objetivo de incentivar el alquiler, el Gobierno plantea que se pueda aumentar la tasa del IBI para todas aquellas viviendas que lleven vacías más de dos años y formen parte de un propietario con más de cuatro viviendas en un mismo municipio. El recargo de la tasa del IBI puede alcanzar hasta un 150%.
Estos son los puntos más importantes que corresponden a la nueva Ley de Alquiler del 2023 que ya está en vigor. Sin embargo, los asuntos que el Gobierno deja en manos de las Comunidades Autónomas como la designación de las zonas tensionadas, los grandes tenedores y, en consecuencia, la regulación de los precios del alquiler, parece que no se aplicarán, de momento, en las zonas donde el Partido Popular se encuentre gobernando, según han informado desde el propio partido, como es el caso de nuestra comunidad autónoma.
Desde Italyca inmobiliaria, os seguiremos informando, según los cambios de aplicación que se vayan produciendo en la Ley de Alquiler del 2023 a partir de ahora.