Si tienes una vivienda alquilada en Sevilla, los nuevos decretos publicados en octubre afectan a cuestiones importantes.
Aunque no todas las medidas se encuentran en el mismo punto, el primer decreto está en vigor desde el 8 de octubre de 2026. El segundo tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre, una vez completada su tramitación. Vamos a ver qué cambios se han aplicado y cuáles están por llegar.
Más tiempo en la vivienda: las prórrogas del alquiler
Hay cambios, y de calado. Ejemplo es la opción de ampliar contratos de alquiler hasta dos años. Una prórroga prevista para los que cumplan los requisitos cuya finalización se dé antes del 31 de diciembre de 2028.
La iniciativa debe solicitarla el inquilino. Para acogerse a ella deberá estar al corriente del pago del alquiler y haber abonado las mensualidades durante los ocho meses anteriores.
¿Qué significa esto para el propietario? Que la fecha de finalización que aparece en el contrato no siempre será suficiente para saber cuándo podrá recuperar la vivienda. Si tenía previsto venderla o dejar de alquilarla, tendrá que revisar si el inquilino va a solicitar esta ampliación.
Las subidas del alquiler tienen límites
Los decretos también afectan a la actualización de las rentas. Hasta el 31 de diciembre de 2027 se aplican límites extraordinarios a determinadas subidas: si el alquiler supera el índice de referencia que corresponda, no se podrá aplicar un incremento en la actualización anual. Si no lo supera, la subida queda limitada al 2 % cuando no exista acuerdo entre las partes.
Por tanto, no conviene hacer cálculos contando con que el alquiler aumentará cada año una cantidad determinada. Los ingresos de una vivienda no dependen solo de la renta mensual. También hay que descontar gastos de comunidad, seguros, impuestos, reparaciones y posibles periodos sin inquilino.
Alquileres de temporada: hay que demostrar el motivo
Los contratos de temporada también tienen nuevas condiciones. La clave está en que el alquiler responda a una necesidad temporal “de verdad”.
Con los nuevos requisitos, el propietario tiene que justificar la temporalidad y conservar la documentación que lo demuestre desde el principio. El contrato debe recoger por escrito el motivo del desplazamiento y la persona que alquila debe disponer de otra vivienda habitual. No basta con incluir una cláusula que diga que el alquiler es temporal.
Como referencia, estos contratos se sitúan entre los 31 días y los 12 meses. Las estancias inferiores a 31 días se encuadran en el ámbito de los alquileres turísticos o de corta estancia, según corresponda.
También hay que prestar atención a la duración y a la sucesión de contratos. Si se encadenan dos contratos consecutivos que superan los 12 meses, es posible que tenga consideración de alquiler habitual, con las protecciones que correspondan. Cuidado con esto.
Quién paga las reparaciones de una vivienda alquilada
Otra cuestión importante es el reparto de los gastos cuando algo rompe. Como propietario tocará asumir reparaciones relacionadas con el mantenimiento del inmueble además de las de desgaste por uso. Eso sí: al inquilino le tocan las pequeñas reparaciones propias del uso además de daños por mal uso.
Se da un plazo de 15 días para responder a una reparación en los supuestos previstos. Y ojo porque, si no se responde, es posible que se contrate directamente y el inquilino deduzca esa factura de la mensualidad.
Más derechos para el inquilino y nuevas obligaciones al finalizar el contrato
Los cambios también afectan al derecho de adquisición preferente. Aunque el contrato diga que no, la norma dice que sí. Con lo que el inquilino mantiene el derecho según establece la ley.
Esto es especialmente relevante si el propietario quiere vender una vivienda alquilada. Antes de cerrar la operación, debe comprobar qué derechos tiene el inquilino y si hay que respetar algún trámite previo.
El segundo decreto: aviso de seis meses y posibles prórrogas
El segundo decreto contempla cambios en los plazos para comunicar el final del contrato. Su entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026, una vez completada la tramitación correspondiente.
Con esta medida, el propietario deberá comunicar con seis meses de antelación su intención de dar por finalizado el contrato. El plazo para el inquilino seguirá siendo de dos meses. Hasta el 15 de noviembre se mantiene la regla transitoria que permite admitir el aviso con cuatro meses de antelación.
La norma también contempla que, si el propietario no comunica la finalización en el plazo correspondiente, el contrato se amplíe durante cinco años más, en los términos previstos. Por eso, las fechas dejan de ser un detalle menor.
La normativa puede cambiar la forma de gestionar una vivienda, pero no todas las medidas afectan por igual a todos los propietarios. Si quieres ir sobre seguro, cuenta con nuestra inmobiliaria en Sevilla para asesorarte.